Αντικειμενικές: Μέχρι 100% οι αυξήσεις των τιμών ζώνης που εισηγούνται οι εκτιμητές

Ενώπιον πολύ δύσκολων πολιτικών αποφάσεων αναμένεται να βρεθεί το οικονομικό επιτελείο αναφορικά με τις νέες τιμές ζώνης, μετά και τις εισηγήσεις των εκτιμητών.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία που συγκέντρωσε η «Κ» και αφορούν εισηγήσεις που έχουν καταθέσει ορισμένοι από τους εκτιμητές σε σειρά περιοχών ανά την Ελλάδα, στη συντριπτική πλειονότητα των πόλεων και περιοχών της περιφέρειας, θα απαιτηθούν γενναίες αυξήσεις των τιμών ζώνης, προκειμένου αυτές να ευθυγραμμιστούν με τις εμπορικές αξίες στις οποίες πραγματοποιούνται πράξεις αγοραπωλησίες. Στην πλειονότητα των περιοχών, οι αυξήσεις κινούνται στο 20%-40%, ενώ δεν λείπουν και περιπτώσεις εισηγήσεων για άνοδο 100%, π.χ. στην Κρήτη.

Στον αντίποδα, στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, η εικόνα είναι μεικτή. Για παράδειγμα, σε φθηνές περιοχές του λεκανοπεδίου της Αττικής, όπως το Πέραμα, το Κερατσίνι, τα Καμίνια κτλ., όπου οι αντικειμενικές τιμές έχουν παραμείνει σε επίπεδο αρκετά χαμηλότερο του ελάχιστου κατασκευαστικού κόστους για λόγους κοινωνικούς, προβλέπονται αυξήσεις των τιμών ζώνης. Στον αντίποδα, σε σημεία όπου οι τιμές είναι υψηλές, κυρίως στα βόρεια προάστια (π.χ. Φιλοθέη), η πορεία των εισηγούμενων τιμών ζώνης είναι αντίστροφη, καθώς οι τιμές πώλησης είναι πλέον αισθητά χαμηλότερες, ελλείψει ζήτησης και άλλων παραγόντων που θα μπορούσαν να κρατήσουν τις αξίες σε υψηλότερο επίπεδο. Για παράδειγμα, στον Λαιμό της Βουλιαγμένης, ελλείψει νέων κατασκευών και λόγω της σταθερά υψηλής ζήτησης (και λόγω Airbnb), η εισηγούμενη τιμή είναι αισθητά υψηλότερη της σημερινής τιμής ζώνης των 8.800 ευρώ/τ.μ., αγγίζοντας τις 12.000 ευρώ/τ.μ.

Σε άλλες περιοχές μεσαίου κόστους (π.χ. Μαρούσι, Βριλήσσια), προτείνονται επίσης μικρές αυξήσεις σε σχέση με την τελευταία αναθεώρηση του 2016. Επί της ουσίας, μεγάλο τμήμα των μειώσεων που έγιναν στις αντικειμενικές αξίες με την πιο πρόσφατη αναθεώρηση θα ακυρωθεί, εφόσον ληφθούν υπόψη οι τιμές ζώνης που εισηγούνται οι εκτιμητές. Θα πρέπει, πάντως, να τονιστεί ότι οι εν λόγω τιμές ζώνης και πάλι δεν αντικατοπτρίζουν σε καμία περίπτωση τις υφιστάμενες εμπορικές τιμές. Αυτό γιατί αφορούν θεωρητικές τιμές πώλησης νεόδμητων κατασκευών πρώτου ορόφου, τη στιγμή που στην αγορά οι πράξεις που γίνονται αφορούν, σε ποσοστό μεγαλύτερο του 90%, παλιά διαμερίσματα, συνήθως ηλικίας μεγαλύτερης των 30 ετών.

Ανάλογη εικόνα αύξησης εντοπίζεται και σε πληθώρα άλλων περιοχών ανά την επικράτεια, ιδίως σε παραθαλάσσιους οικισμούς τουριστικού ενδιαφέροντος. Σύμφωνα με τους εκτιμητές, σε περιοχές με αρκετά χαμηλές τιμές ζώνης, όπως για παράδειγμα τα νησιά των Κυκλάδων, οι αυξήσεις που καταγράφονται κυμαίνονται από 20% έως 40%. Διαφορές (προς τα πάνω) της τάξεως του 20%-30% καταγράφονται και στην ηπειρωτική Ελλάδα, επίσης σε σημεία με αυξημένη τουριστική κίνηση, όπου οι εξοχικές κατοικίες αποτελούν πόλο έλξης ακόμα και για επιχειρηματική εκμετάλλευση (βραχυχρόνια μίσθωση κτλ.). Χαρακτηριστικό παράδειγμα η περιοχή της Κορώνης, αλλά και το σύνολο των παραθαλάσσιων περιοχών της Μεσσηνίας και της Λακωνίας. Μικρότερες διαφορές, της τάξεως του 10%-20%, αναφέρονται για περιοχές της Εύβοιας (π.χ. Λουτρά Αιδηψού). Σημαντικό επίσης είναι να καταγραφεί και ότι σε πολλές περιοχές η τιμή ήταν ίδια σε όλες τις ζώνες, ανεξάρτητα από την εμπορικότητα, δηλαδή τα ορεινά σημεία είχαν παρόμοια τιμή με τα παραθαλάσσια, γεγονός που προκάλεσε προβληματισμό για πολλούς εκτιμητές.

Ζήτημα τέθηκε και για άλλες περιοχές, όπου η τελευταία συναλλαγή ακινήτου χρονολογείται από την προηγούμενη δεκαετία, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν επαρκή στοιχεία. Αλλο ένα στοιχείο που επισημαίνουν οι εκτιμητές που ανέλαβαν το έργο της διαμόρφωσης των νέων τιμών ζώνης, είναι ότι η χάραξη των ζωνών είναι μη ρεαλιστική σε αρκετές περιπτώσεις, καθώς αυτή χρονολογείται από το 1985, δηλαδή πριν από 33 χρόνια. Σύμφωνα με τον κ. Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, πρώην πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, «η χάραξη των ζωνών πρέπει να αλλάξει, διότι από το 1985 μέχρι σήμερα έχει αλλάξει πλήρως η εικόνα σε πολλές περιοχές των αστικών κέντρων. Επίσης, προκειμένου να γίνει δικαιότερη η διαμόρφωση του ύψους των αντικειμενικών αξιών, θα πρέπει να αναθεωρηθούν και οι συντελεστές εμπορικότητας, που δεν έχουν καμία σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα, όπου υπάρχει απαξίωση καταστημάτων, ενώ μένουν στα αζήτητα καταστήματα που βρίσκονται σε δευτερεύοντες άξονες», σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.

Αυξήσεις φέρνει και η επέκταση των μισθώσεων τύπου Airbnb

Μία από τις νέες παραμέτρους που επηρεάζουν πλέον προς τα πάνω τις τιμές ζώνης δεν είναι μόνο η άνοδος του τουρισμού και η ελκυστικότητα των παραθεριστικών κατοικιών για τους ξένους αγοραστές. Σύμφωνα με τον κ. Αλέξανδρο Βασιλείου, εκτιμητή και οικονομολόγο, σημαντικό ρόλο (αν και τα στατιστικά κι ερευνητικά δεδομένα είναι ακόμη μικρά) φαίνεται πως διαδραματίζει στις τιμές των κατοικιών και η ανερχόμενη δημοφιλία του κλάδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Μάλιστα, όπως αναφέρει ο κ. Βασιλείου, με βάση τα σχετικά εκτιμητικά μοντέλα, η αύξηση της διείσδυσης των μισθώσεων τύπου Airbnb σε μια περιοχή μπορεί να επιφέρει αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων από 15 έως 20% και μια μέση αύξηση των ενοικίων κατά 16% σε βάθος χρόνου, στοιχεία που πλέον θα πρέπει να συνεκτιμώνται όταν καλείται κάποιος να αποτυπώσει την αξία ενός ακινήτου.

Οπως μάλιστα τονίζει ο ίδιος, «σε περιοχές όπου οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις είναι αποδεκτές ή ενθαρρύνονται και οι γείτονες δεν είναι εχθρικοί σε αυτές, ένα σπίτι με “ενοικιάσιμα” χαρακτηριστικά μπορεί να αποφέρει περισσότερα εισοδήματα. Σε ορισμένες περιοχές υπάρχουν στοιχεία ότι οι πωλήσεις κατοικιών αυξάνονται, ακριβώς επειδή αυτές οι πλατφόρμες έχουν γίνει ένας αποδεκτός τρόπος αξιοποίησης των ακινήτων και υπάρχει ζήτηση για τέτοιου είδους ακίνητα». Το γεγονός ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις βοηθούν στη μείωση των κενών ακινήτων είναι βασικός παράγοντας τόνωσης των αξιών.