Νομοθεσία περί Μεσιτείας, μια αναδρομή

Σε αντίθεση με όσα συχνά ακούγονται στην αγορά, η Ελλάς δεν πάσχει από έλλειψη νομοθετικού πλαισίου περί μεσιτείας.

Μπορώ μάλιστα να πω ως Πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Συνομοσπονδίας Μεσιτικών Συλλόγων ότι η τρέχουσα κατάσταση είναι αρκετά καλύτερη από κάποιες Ευρωπαϊκές χώρες που δεν έχουν καθόλου σχετική νομοθεσία, αν και βεβαίως απέχει από τις αγορές με το αναγνωριζόμενο ως καλύτερο νομοθετικό πλαίσιο.  Γενικώς, ιδιαιτέρως μετά την ψήφιση του Ν. 4072/2012, στον οποίον ο υπογραφόμενος είχε την τιμή να έχει ιδιαίτερη συμβολή, η αγορά μας έθεσε σοβαρές νομοθετικές βάσεις και έλυσε μια σειρά από προβλήματα, χωρίς ασφαλώς αυτό να σημαίνει ότι δεν έμειναν πολλά ζητήματα αρρύθμιστα.

Καθώς συμπληρώθηκε ήδη δωδεκαετία από εκείνο το σημαντικό νομοθετικό ορόσημο και ήδη τα εκτός πλαισίου ζητήματα  προβληματίζουν τους επαγγελματίες και το καταναλωτικό κοινό, είναι σημαντικό να δούμε το τι ίσχυε παλαιότερα, τι ισχύει σήμερα και τι μπορεί να γίνει. Έτσι απεφάσισα να γράψω μια τριλογία άρθρων, ένα για τη νομοθετική Ιστορία του κλάδου, ένα για την παρούσα κατάσταση κι ένα για τα δέοντα γενέσθαι. Στο παρόν θα ασχοληθώ λοιπόν με μια συνοπτική αναδρομή στη νομοθετική Ιστορία.

Τα Νομοθετήματα Περί Μεσιτών και Μεσιτείας

Προφανώς η μεσιτεία υπάρχει από αρχαιοτάτων χρόνων. Ρυθμίστηκε ήδη στο Ρωμαϊκό Δίκαιο, όπου βρίσκουμε τις σχετικές διατάξεις υπό τον χαριτωμένο για ελληνοφώνους  τίτλο De Proxeneticis (Corpus Iurisprudentiae Romanae), ο οποίος βέβαια δεν αναφέρεται σε προξενήτρες, αλλά σε μεσίτες. Ειρήσθω εν παρόδω, οι προξενήτρες και προξενητές είναι ειδική κατηγορία μεσιτών γάμου και ο όρος παλαιότερα χρησιμοποιήθηκε ως συνώνυμο του μεσίτη και σκέφτομαι ότι συχνά είναι ακριβής αφού εν πολλοίς ο μεσίτης προξενεί τη συμφωνία.  Στην Ελλάδα ωστόσο, πέρασε σχεδόν ένα αιώνας από την ανεξαρτησία μέχρι το πρώτο νομοθέτημα.

Αν ανατρέξουμε στην Ιστορία της νομοθεσίας, θα δούμε ότι είχαμε σημαντικές νομοθετικές πρωτοβουλίες εδώ και περίπου 100 χρόνια, από το 1926 που δημοσιεύτηκε το πρώτο νομοθέτημα περί Μεσιτείας. Προφανώς το επάγγελμα προϋπήρχε της νομοθεσίας και στη χώρα μας, όπως μάλιστα διαβάζουμε στην Εισηγητική Έκθεση του σχετικού Νομοσχεδίου το 1976: «Μέχρι του έτους 1926, το επάγγελμα του μεσίτου αστικών συμβάσεων ήτο ελεύθερον διά πάντα επιθυμούντα ασκήση τούτο.» .

Μετά το 1926 ωστόσο, ο τομέας ρυθμίζεται με πολλαπλές παρεμβάσεις, ενίοτε ερήμην των επαγγελματιών, περνώντας από διάφορες φάσεις με αυστηρότερο πλαίσιο ή σχεδόν πλήρη κατάργηση ρυθμίσεων όπως με το περιβόητο Προεδρικό Διάταγμα 248/1993. Έτσι αν κάνουμε μια αναδρομή στη νομοθεσία περί μεσιτείας, βρίσκουμε τα κάτωθι βασικά νομοθετήματα τα οποία αφορούν στους μεσίτες και στη μεσιτεία αστικών συμβάσεων:

1. Νομοθετικό Διάταγμα της 8 Ιουνίου 1926
2. Νομοθετικό Διάταγμα της 8 Αυγούστου 1926
3. Νομοθετικό Διάταγμα της 13 Νοεμβρίου 1927,
4. Νόμος 3505/1928
5. Νόμος 5717/1932
6. Αναγκαστικός Νόμος 1228/1938
7. Νομοθετικό Διάταγμα 2583/1953
8. Βασιλικό Διάταγμα 653/1970
9. Νόμος 308/1976
10. Προεδρικό Διάταγμα 248/1993
11. Νόμος 4072/2012 που με τροποποιήσεις ισχύει και σήμερα.

Παρατηρούμε ότι η μορφή των νομοθετημάτων ακολουθεί τις τύχες του Πολιτεύματος της χώρας. Έτσι πηγαίνουμε από τα νομοθετικά διατάγματα της δικτατορίας του Πάγκαλου, στους νόμους που ψηφίζει το Κοινοβούλιο στο Μεσοπόλεμο, στον αναγκαστικό νόμο του Μεταξά  και το Βασιλικό Διάταγμα της δικτατορίας του Παπαδόπουλου, στους νόμους που ψηφίζει ξανά το Κοινοβούλιο στη Μεταπολίτευση. Στο σημείο αυτό να σημειώσω ότι πρόνοιες και άλλων νόμων έχουν εφαρμοστεί κατά καιρούς σε αστικές συμβάσεις μεσιτείας, όχι απαραιτήτως ακινήτων, όπως ο  5227/1931 «Περί μεσαζόντων»,  ή ο 4487/1930 «Περί μεσιτών εγχωρίων προϊόντων», άλλες ήσσονος σημασίας τροπολογίες και ρυθμίσεις κλπ., αλλά αυτά εκφεύγουν του σκοπού αυτού του άρθρου. Αντιστοίχως, τα άρθρα του Αστικού Κώδικος που αναφέρονται στη μεσιτεία έχουν χρησιμοποιηθεί εκτεταμένα στη Νομολογία, αλλά και απετέλεσαν το βασικό κριτήριο στην πολύ προβληματική περίοδο μεταξύ του Προεδρικού Διατάγματος 248/1993 που καταργούσε όλες τις προηγούμενες νομοθετικές διατάξεις  και της ψηφίσεως του Νόμου 4072/2012.

Το καταλυτικό ΠΔ 248/1993

Όλες αυτές οι ρυθμίσεις ωστόσο μπορούν σαφώς να διαχωριστούν ιστορικώς στο διάστημα πριν το Προεδρικό Διάταγμα 248/1993, όταν και υπήρχε κατά καιρούς σημαντικότατη έως βαριά ρύθμιση της αγοράς και του επαγγέλματος με διαφοροποιήσεις και την ουσιαστική απελευθέρωση που αυτό επέφερε, μαζί και με τα πολλαπλά προβλήματα που ζήσαμε από το 1993 έως το 2012. Χαρακτηριστική είναι η δήλωση του τότε Προέδρου ΣΜΑΣΑΑ Κοτταρίδη, όπως καταγράφεται στα Πρακτικά «(…) με βαθειά μου λύπη και απογοήτευση είμαι υποχρεωμένος να ενημερώσω ότι η σημερινή ημέρα είναι μια από τις πλέον οδυνηρές για το επάγγελμά μας. (…) υπεγράφη Διάταγμα υπό των Υπουργών κκ Παλαιοκρασά και Μάνου που καταργεί  τον Νόμο 308/1976 (…)».

Παρά την υπερβολή της διατυπώσεως, η τότε απελευθέρωση είχε σαφώς και θετικά στοιχεία, αν και οδήγησε σε πολλαπλά προβλήματα. Τα προβλήματα προέκυψαν από την έλλειψη νομοθετικού πλαισίου για βασικές έννοιες και λειτουργίες του επαγγέλματος και της αγοράς  με αποτέλεσμα τη διαρκή καταφυγή στα δικαστήρια, καθώς η επίκληση του Αστικού Κώδικος απεδείχθη πολύ γενική για να λύσει συγκεκριμένα ζητήματα.  Η ενδιάμεση αυτή, κάπως χαοτική περίοδος έληξε ευτυχώς το 2012 με τον Νόμο 4072.  Σήμερα μπορώ να πω ότι ζούμε σε ένα μικτό σύστημα, όπου έχουμε την πολυπόθητη για παλαιότερες γενεές απελευθέρωση των αμοιβών και των συμβάσεων, αλλά ταυτόχρονα μια τουλάχιστον βασική ρύθμιση ζητημάτων και προβλημάτων που είχε δημιουργήσει το ΠΔ 248/1993.

Βασικά ζητήματα που ρύθμισε ο νομοθέτης

Κατά καιρούς και αναλόγως των ζητημάτων της εποχής, αλλά και της παρεμβάσεως των συλλογικών οργάνων η προσωπικοτήτων του χώρου, ο νομοθέτης κλήθηκε να αντιμετωπίσει και να ρυθμίσει διαφορετικά ζητήματα. Ποια ήταν αυτά; Οι βασικότερες αλλαγές δομικού χαρακτήρα ανάμεσα στο ιστορικό πλαίσιο και τη σημερινή κατάσταση, με το διάλειμμα του ΠΔ 248/1993, έχουν να κάνουν με τη θεσμοθέτηση μεσιτικής αδείας και τη ρύθμιση των αμοιβών. Έτσι ιστορικά, οι μεσιτικές άδειες εκδίδονταν με σχετική δυσκολία, κάποτε δημοσιεύονταν στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και είχαν συγκεκριμένο αριθμό, αν και τα κατά καιρούς νομοθετήματα άνοιγαν παραθυράκια για μικρή επέκταση του.  Χαρακτηριστική της δυσκολίας εκδόσεως αδείας, είναι η μέριμνα να μπορεί να κληρονομήσει η χήρα την άδεια θανόντος μεσίτου, ακόμα κι αν δεν είχε η ίδια τις προϋποθέσεις. Αντιστοίχως οι αμοιβές ήταν καθορισμένες στο 2% και μάλιστα με μείωση στο 1% από κάποιο ποσό και πάνω που άλλαζε με την εποχή. Επίσης κατά καιρούς απαγορευόταν η αγορά ακινήτων από μεσίτες προς εμπορεία, αλλά και η δραστηριότητα εκτός της Περιφέρειας Πρωτοδικείου για την οποία ίσχυε η άδεια.

 Άλλα ζητήματα που μας απασχόλησαν και προσφάτως ή μας απασχολούν και σήμερα, όπως οι ορισμοί περί μεσιτείας και μεσιτικών πράξεων, οι ελάχιστες προϋποθέσεις για εξάσκηση επαγγέλματος, η δυνατότητα δικηγόρων, συμβολαιογράφων ή δημοσίων υπαλλήλων να μεσιτεύουν, το γραπτό ή μη της εντολής, η δυνατότητα υπαλλήλων και βοηθών να εκτελούν μεσιτικές πράξεις, το ζήτημα της έδρας, τα πειθαρχικά συμβούλια και οι ποινές, αλλά και η υποχρεωτικότητα της εγγραφής στον οικείο Σύλλογο (λχ με τον 5717/1932), η εν όλω ή εν μέρει απαλλαγή του Δημοσίου από αμοιβές, η ταχύτητα εκδικάσεως των διαφορών, η υποχρεωτικότητα της αναφοράς για μεσολάβηση μεσίτη, η δυνατότητα εταιρειών να ασκούν το επάγγελμα, η παραμεσιτεία και ακόμα και η πρόσληψη ατόμων για την πάταξή της, το πλήθος των μεσιτών και ο ανταγωνισμός τους, επίσης έχουν κατά καιρούς τεθεί και ρυθμιστεί με τον ένα ή τον άλλο τρόπο.

Συλλογικά όργανα, προσωπικότητες του χώρου και οι παρεμβάσεις τους

Βρήκα αρκετά δύσκολη την τεκμηρίωση συγκεκριμένων παρεμβάσεων στο νομοθετικό έργο, ειδικώς για εποχές που δεν υπάρχουν πλέον εν ζωή μάρτυρες. Ωστόσο είναι σαφές από την ανάγνωση των Πρακτικών του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ) και του πονήματος του Χρήστου Ασημακόπουλου «Ένας Σύλλογος – μια Ιστορία», ότι τέτοιες παρεμβάσεις υπήρξαν και ήσαν μάλιστα συχνά πολύ αποτελεσματικές.  Είναι ίσως τυχαίο, αλλά σε κάθε περίπτωση σημαδιακό, ότι το πρώτο νομοθέτημα δημοσιεύεται ακριβώς 6 έτη μετά την απόφαση 1774 του Πρωτοδικείου για την ίδρυση Σωματείου με την επωνυμία «Μεσίτες Κτηματικών Ανταλλαγών Αθηνών – Πειραιώς» που εξελίχθηκε στον γνωστό μας ΣΜΑΣΑΑ. Στις 8 Ιουνίου 1920 εγκρίνεται ο Σύλλογος, στις 8 Ιουνίου 1926 δημοσιεύεται το πρώτο νομοθέτημα.

Στο ενδιάμεσο βεβαίως και παρά τα κενά στα πρακτικά, είναι απολύτως σαφές ότι ο Σύλλογος, αλλά και συγκεκριμένες προσωπικότητες εντός του, επέδειξαν συνεπή και συνεχή δραστηριότητα ασκήσεως επιρροής για να θεσπιστεί νομοθεσία, συντάσσοντας, χρηματοδοτώντας  και προτείνοντας σχέδιο νόμου – και σε κάτι παραπλήσιο θα γίνω μάρτυρας ενενήντα χρόνια μετά.    Είναι χαρακτηριστικό ότι ήδη στο δεύτερο Διοικητικό Συμβούλιο του Συλλόγου μετά το πρώτο όπου έγινε η εκλογή του, στις 24 Ιουνίου το 1920, ο Πρόεδρος Ι. Δημόπουλος πρότεινε τα εύπορα μέλη να καταβάλουν 100 δραχμές έκαστο προκειμένου να συνταχθεί υπόμνημα προς τη Βουλή περί θεσπίσεως Νομοσχεδίου για την προστασία του επαγγέλματος του μεσίτη. Και πράγματι στο Συμβούλιο της 11 Νοεμβρίου 1920, εγκρίνεται το προσχέδιο νομοσχεδίου που βάζει ξεκάθαρα τα θεμέλια για αυτά που θα δούμε μετά από έξι χρόνια στο πρώτο νομοθετικό διάταγμα του 1926, επί Προεδρίας Δ. Ρέλλα και Γενικής Γραμματείας Στ. Περάκη. Αντιλαμβανόμαστε μάλιστα από τα συμφραζόμενα των πρακτικών,  ότι χάρη στις προσπάθειες τους και τις προσωπικές επαφές με τους υπουργούς του Πάγκαλου   τελεσφόρησε το σχέδιο.

Αντίστοιχες παρεμβάσεις απηχούν στα πρακτικά κατά τα γενικώς θεωρούμενα ως συμφέροντα για τον κλάδο νομοθετήματα του Μεσοπολέμου, με πρωταγωνιστές τους ίδιους Ρέλλα και Περάκη, αλλά και του 1976 με πρωταγωνιστή τον Βλ. Πατυχάκη ενώ σημαντική δυσφορία καταγράφεται αργότερα εναντίον του τότε Προέδρου Ν. Πουλίτσα για το θεωρούμενο προβληματικό νομοθέτημα του 1953. Μετά από αυτόν τον Νόμο μάλιστα ο Ν. Πουλίτσας έχασε τις εκλογές. Αν κάποιος διαβάσει τα πρακτικά, θα δει ότι είναι διαχρονική η ανησυχία και η μέριμνα του Συλλόγου -και των κατά καιρούς  Ομοσπονδιών φαντάζομαι, αφού τα ίδια πρόσωπα πρωταγωνιστούσαν, αλλά εκεί δεν έχω πρόσβαση στα πρακτικά- για τη διαμόρφωση νομοθετικού πλαισίου, που αναλόγως με τις συγκυρίες και τις προσωπικότητες που εμπλέκονταν  είχε μικρότερη ή μεγαλύτερη επιτυχία σε αυτά τα 104 χρόνια.

Βεβαίως η Ελλάς του 2024 δεν είναι η Ελλάς του 1920 ή του 1926, καθώς πλέον ευρίσκεται ενταγμένη σε υπερεθνικές οντότητες με νομοθετικές αρμοδιότητες όπως η ΕΕ και είναι σημαντικό να γνωρίζουμε τις υποχρεώσεις που προκύπτουν από τη διεθνή νομοθεσία, μαζί με την ελλαδική. Αλλά, σε αυτά τα ζητήματα, το διεθνές πλαίσιο αναφοράς για τη μεσιτεία καθώς και την ισχύουσα κατάσταση στην αγορά σήμερα, θα αναφερθώ σε επόμενο άρθρο. Ολοκληρώνοντας την ανασκόπηση του χτες λοιπόν θα περάσουμε στο σήμερα για να δούμε τι μπορεί να γίνει αύριο.