Τελικά υπάρχει προστασία της πρώτης κατοικίας από τον πλειστηριασμό;

Αρκετός λόγος γίνεται τον τελευταίο καιρό σχετικά με το αν η πρώτη κατοικία των πολιτών προστατεύεται ή όχι από τον πλειστηριασμό αναφορικά με τις οφειλές τους προς πιστωτικά ιδρύματα, το Ελληνικό Δημόσιο, τα Ασφαλιστικά Ταμεία ή ιδιώτες πιστωτές εν γένει. Τι ισχύει τελικά;

Αυτό που θα πρέπει καταρχήν να ξεκαθαριστεί είναι ότι καμία νομοθετική ρύθμιση οριζόντιας προστασίας της πρώτης κατοικίας των πολιτών από τον πλειστηριασμό δεν υφίσταται σε ισχύ. Το μόνο νομοθέτημα που μπορεί να παρέχει μόνιμου χαρακτήρα προληπτική προστασία της πρώτης κατοικίας των μη εμπόρων φυσικών προσώπων από τον πλειστηριασμό είναι ο ν. 3869/2010, ευρύτερα γνωστός και ως «Νόμος Κατσέλη».

Ωστόσο, θα πρέπει να επισημανθεί ότι ακόμα και ο ανωτέρω Νόμος δεν παρέχει οριζόντια προστασία στο σύνολο των πολιτών που παρουσιάζουν οφειλές προς τα πιστωτικά ιδρύματα, το Δημόσιο ή τα Ασφαλιστικά Ταμεία ή άλλους πιστωτές, αλλά αφορά μόνο σε πρόσωπα που πληρούν τις προϋποθέσεις υπαγωγής στον Νόμο αυτό, δηλαδή ενδεικτικά σε πρόσωπα χωρίς εμπορική ιδιότητα (και συνεπώς πτωχευτική ικανότητα) που έχουν χωρίς δόλο περιέλθει σε μόνιμη αδυναμία πληρωμής των οφειλών τους και έχουν καταθέσει αίτηση στο αρμόδιο Ειρηνοδικείο ή θα καταθέσουν αίτηση στο Ειρηνοδικείο που είναι αρμόδιο μέχρι και την 31.12.2018.

Και σε αυτή όμως την περίπτωση, για να προστατευτεί η πρώτη κατοικία των φυσικών προσώπων που δεν έχουν εμπορική ιδιότητα, θα πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες και μάλιστα αυστηρές προϋποθέσεις.

Έτσι, σύμφωνα με το άρθρο 9 παρ. 2 του ανωτέρω Νόμου, θα πρέπει ο οφειλέτης να πληροί μία από τις κάτωθι δέσμες προϋποθέσεων:

Α’ Δέσμη Προϋποθέσεων που πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά:

α) το συγκεκριμένο ακίνητο χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του και

β) το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, όπως αυτές προσδιορίζονται στην παράγραφο 3 του άρθρου 5 του παρόντος, προσαυξημένες κατά εβδομήντα τοις εκατό (70%) και

γ) η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησης δεν υπερβαίνει τις εκατόν ογδόντα χιλιάδες (180.000) ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες ευρώ (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία (3) τέκνα και

δ) ο οφειλέτης είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών, όπου αυτός εφαρμόζεται.

Το σχέδιο διευθέτησης οφειλών που υποβάλλει ο οφειλέτης με την αίτησή του ενώπιο του Ειρηνοδικείου θα πρέπει προβλέπει ότι ο οφειλέτης θα καταβάλλει το μέγιστο της δυνατότητας αποπληρωμής του και ότι καταβάλλει ποσό τέτοιο ώστε οι πιστωτές του δεν θα βρεθούν, χωρίς τη συναίνεσή τους, σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτήν στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης.

Β’ Δέσμη Προϋποθέσεων που πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά:

α) το συγκεκριμένο ακίνητο χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του και

β) το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα υπολείπεται ή είναι ίσο των ευλόγων δαπανών διαβίωσης και

γ) η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησης δεν υπερβαίνει τις εκατόν είκοσι χιλιάδες (120.000) ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία τέκνα και

δ) είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών, όπου αυτός εφαρμόζεται και

ε) βρίσκεται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής των μηνιαίων καταβολών, όπως αυτές ορίζονται στο σχέδιο διευθέτησης οφειλών του.

Και στην περίπτωση αυτή διασφαλίζεται, ότι οι πιστωτές δεν θα βρεθούν, χωρίς τη συναίνεσή τους, σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτήν στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης, με τον τρόπο που περιγράφεται στον Νόμο.

Πρέπει σε κάθε περίπτωση να επισημανθεί ότι οι ανωτέρω προϋποθέσεις ισχύουν για αιτήσεις που κατατέθηκαν μετά την 1.1.2016, καθώς για τις αιτήσεις που είχαν κατατεθεί προγενέστερα, ίσχυαν οι προϋποθέσεις του χρόνου κατάθεσης της αίτησης, οι οποίες ήταν σαφώς πιο ελαστικές για τον οφειλέτη.

Σε περίπτωση που κάποιος οφειλέτης που διαθέτει πρώτη κατοικία και δεν πληροί τις προϋποθέσεις υπαγωγής του στον Νόμο Κατσέλη ή τις προϋποθέσεις διάσωσής της όπως ανωτέρω συνοπτικά αποτυπώνονται, διαθέτει τα ένδικα βοηθήματα των διατάξεων της αναγκαστικής εκτέλεσης, η άσκηση όμως των οποίων δεν μπορεί κατά κανόνα να γίνει προληπτικά.

Ασφαλώς όμως η κάθε περίπτωση είναι μοναδική και θα πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα, προκειμένου να διαγιγνώσκεται ποια δικαιώματα διαθέτει ο οφειλέτης και πώς μπορεί να αμυνθεί δικονομικά και να προστατεύσει την περιουσία του και δη την πρώτη κατοικία του από το ενδεχόμενο εκπλειστηρίασης αυτής, ελλείψει γενικής και οριζόντιας σχετικής νομοθετικής ρύθμισης.