'

Alpha Bank: Καταποντίζεται η αγορά ακινήτων

MarketNews

Alpha Bank: Καταποντίζεται η αγορά ακινήτων, ειδήσεις από την ελλάδα, ειδησεις τωρα ελλαδα, τα τελευταια νεα τωρα, τηλεοραση, live tv, live streaming, web tv

Για "καταποντισμό της αγοράς ακινήτων" με σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις και στην οικονομία γενικότερα κάνει λόγο η Alpha Bank στο Εβδομαδιαίο Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων προσθέτοντας ότι "οι προσδοκίες για εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων από το 2014 δεν επαληθεύτηκαν με περαιτέρω εξαιρετικά δυσμενείς επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων".

Στην ανάλυση της η τράπεζα υπογραμμίζει ότι "αυτό που θα πρέπει πάση θυσία να αποφευχθεί στη χώρα μας είναι η όποια πολιτική αστάθεια που θα μπορούσε να οδηγήσει σε καθυστερήσεις ή και σε ανατροπή του εφαρμοζόμενου προγράμματος προσαρμογής. Από την άλλη πλευρά, είναι επίσης αναγκαίο να αποφευχθεί η συνέχιση της εφαρμογής μέτρων πολιτικής που λειτουργούν ως εμπόδια στην ανάκαμψη και ανάπτυξη της οικονομίας και στην αναγκαία αύξηση της απασχόλησης".

Σε αυτά τα πλαίσια είναι δεδομένο ότι ο τομέας που καθυστερεί περισσότερο την ανάκαμψη της οικονομίας έως σήμερα είναι η αγορά ακινήτων, υπογραμμίζει η Alpha Bank.

Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο η νέα τεράστια πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά -42,3% σε ετήσια  βάση στο 1ο 3μηνο.2014 συνέβαλε στην πτώση του ΑΕΠ στο 3μηνο αυτό κατά -1,26 ποσοστιαίες μονάδες, όταν ολόκληρη η πτώση του ΑΕΠ δεν υπερέβη το -0,9% σε ετήσια βάση. Επίσης, η πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά -32,9% το 2012 και κατά -37,8% το 2013 συνέβαλε στην πτώση του ΑΕΠ τα έτη αυτά κατά -1,62 και -1,34 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα.

Αυτή η υπέρμετρα μεγάλη πτώση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων το 2013 και κατά το 1ο 6μηνο.2014 οφείλεται κατά το κύριο μέρος της στην ανεξέλεγκτη και εξαιρετικά επώδυνη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων, η οποία έχει συντελέσει τόσο στην πλήρη διακοπή των συναλλαγών στην αγορά αυτή (βλέπε το Διάγραμμα 2), όσο και στη μεγάλη πτώση των επενδύσεων και των τιμών των ακινήτων.



Ήδη, από την Τράπεζα της Ελλάδος ανακοινώθηκε η νέα μεγάλη πτώση των τιμών των διαμερισμάτων κατά -7,3% στο 2ο 3μηνο.2014, μετά την πτώση τους κατά -8,5% στο 1ο 3μηνο.2014, κατά -9,5% στο 4ο 3μηνο.2013, και κατά -12,0% στο 2ο 3μηνο.2013. Συνολικά, η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων στο 2ο 3μηνο.2014 ανήλθε στο -36,3% έναντι του 3ου 3μήνου.2008 (Διάγραμμα 2). Οι εξελίξεις αυτές είχαν εξαιρετικά δυσμενείς επιπτώσεις, όχι μόνο στον τομέα των κατασκευών του οποίου η δραστηριότητα έχει σχεδόν εκμηδενιστεί με ανάλογη μείωση της απασχόλησης, αλλά και στους κλάδους της βιομηχανίας που σχετίζονται με την οικοδομή και επίσης στο χρηματοοικονομικό σύστημα της χώρας που υφίσταται τις εξαιρετικά αρνητικές συνέπειες από την υπέρμετρα μεγάλη πτώση των τιμών των ακινήτων που αποτελούν το βασικό μέσο κάλυψης και στήριξης της χρηματοδοτικής τους δραστηριότητας. Η πτώση αυτή των τιμών των ακινήτων οφείλεται και στην ουσιαστική αδυναμία πραγματοποίησης κανονικών συναλλαγών στην αγορά ακινήτων που χαρακτηρίζεται από παντελή έλλειψη αγοραστών. Οι τελευταίοι δεν εισέρχονται στην αγορά, παρά την μεγάλη πτώση των τιμών, λόγω και της υπερ-φορολόγησης των ακινήτων, όπως θα εξηγηθεί στη συνέχεια. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμη και αν
κάποιος φορολογούμενος επεδίωκε να πουλήσει στην αγορά κάποια από τα ακίνητά του για να πληρώσει τις υπέρμετρα διογκωμένες φορολογικές του υποχρεώσεις από αυτά τα ακίνητα δεν έχει τη δυνατότητα να το κάνει. Διότι αυτή η ίδια η φορολογία των ακινήτων το 2013 και στις αρχές του 2014 κάνει απαγορευτική κάθε προσπάθεια συναλλαγής σε αυτή την αγορά.

Ειδικότερα, όπως έχει αναλυθεί εκτενώς σε παλαιότερα τεύχη του Εβδομαδιαίου Οικονομικού Δελτίου, η φορολογική πολιτική που οδήγησε στα ανωτέρω εξαιρετικά δυσμενή αποτελέσματα στην αγορά ακινήτων και στην οικονομία γενικότερα μπορεί να συνοψιστεί στα ακόλουθα στάδια εισαγωγής ενός φόρου επί των ακινήτων στην Ελλάδα, με δεδομένο ότι έως το 2010 οι εισπράξεις από τους φόρους περιουσίας στην Ελλάδα δεν ξεπερνούσαν τα € 0,45 δις.:

Η αποτυχημένη προσπάθεια εφαρμογής των ΦΑΠ

Οι εξαιρετικά αρνητικές εξελίξεις ξεκίνησαν με την πλήρη αποτυχία της πολιτικής όσον αφορά την επιβολή φόρου στην ακίνητη περιουσία (ΦΑΠ) που επιχειρήθηκε να θεσπιστεί με τον μοιραίο για τη χώρα φορολογικό νόμο 3832/23.4.2010, όπως αυτός προσαρμόστηκε με το ν. 3986/2011. Ο ΦΑΠ που θεσπίστηκε το 2010 στην ουσία δεν ήταν φόρος επί των ακινήτων αλλά ένας πρόσθετος φόρος αναδιανομής στη συνολική περιουσία. Μάλιστα,
επιβάρυνε υπέρμετρα την ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία άνω των € 400.000, ενώ άφηνε το 90% των ακινήτων στη χώρα εντελώς αφορολόγητα.

Επιχειρήθηκε δε να εφαρμοστεί σε συνδυασμό με την υπέρμετρη αύξηση της επιβάρυνσης των συνεπών φορολογουμένων μέσω της φορολογίας εισοδήματος στην ίδια περίοδο (45% οριακός φορολογικός συντελεστής για εισοδήματα πάνω από € 40.000, συν 4,0% έκτακτη εισφορά από το 1ο ευρώ). Ωστόσο ο ΦΑΠ του 2010 δεν εφαρμόστηκε διότι δεν είχε προσδιοριστεί έγκαιρα η αναγκαία φορολογική βάση. Επρόκειτο τότε να εφαρμοστεί το 2011 μαζί με τον ΦΑΠ του 2011, ο οποίος θα εφαρμοζόταν με σημαντικά μειωμένο αφορολόγητο ποσό που προσδιορίστηκε, με το ν. 3986/2011, στα € 200.000. Μάλιστα, είχαν τότε προγραμματιστεί σημαντικά έσοδα το 2011 από τους ΦΑΠ του 2010 και του 2011, οι οποίοι, ωστόσο, και πάλι δεν εφαρμόστηκαν αφού ακόμη δεν είχε εξασφαλιστεί η κατάλληλη προσαρμογή του περιουσιολογίου επί του οποίου θα επιβάλλονταν.

Έτσι σημειώθηκε σημαντική απώλεια προγραμματισμένων εσόδων από τον φόρο αυτό το 2010 και στο 1ο 6μηνο του 2011, η οποία, σε συνδυασμό με την απώλεια σημαντικών φορολογικών εσόδων και από τον φόρο εισοδήματος (με την άκαιρη αύξηση το 2011 του αφορολόγητου ορίου, την μείωση των φορολογικών συντελεστών και την κακή εφαρμογή του συστήματος των αποδείξεων) οδήγησαν στην πλήρη ανατροπή του προγράμματος της δημοσιονομικής προσαρμογής στο 1ο 6μηνο.2011 και στη λήψη νέων δραστικών μέτρων μείωσης των δημοσίων δαπανών και αύξησης των εσόδων στο 2ο 6μηνο 2011 που πραγματικά έπληξαν την οικονομία εκμηδενίζοντας κάθε προοπτική συγκράτησης της ανεξέλεγκτα επιταχυνόμενης πτωτικής πορείας.

Η εισαγωγή του ΕΕΤΗΔΕ, ενός πραγματικού φόρου επί των ακινήτων.

Η μη εφαρμογή του ΦΑΠ το 2010 και του 2011 οδήγησε τελικά στη θέσπιση και την εφαρμογή του ΕΕΤΗΔΕ που ήταν ένας πραγματικός φόρος επί των ακινήτων και ειδικότερα επί των ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων. Ήταν ένας φόρος ευρείας βάσης, αφού εφαρμοζόταν ουσιαστικά χωρίς αφορολόγητο ποσό με βάση τα τετραγωνικά μέτρα των ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών, όπως αυτές καταγράφονταν στους λογαριασμούς της ΔΕΗ. Η επιβάρυνση από τον φόρο αυτό ήταν ουσιαστικά αναλογική και ισοδυναμούσε περίπου στο 0,3%-0,4% της τότε
αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, ανεξαρτήτως του ύψους της συνολικής ακίνητης περιουσίας. Η επιβάρυνση επομένως των ακινήτων από αυτόν τον ουσιαστικά ανταποδοτικό φόρο (έναντι των υπηρεσιών που προσφέρονται από το Δημόσιο για την εξασφάλιση της χρησιμότητας και της αξίας του κάθε ακινήτου) ήταν σχετικά χαμηλή και, επομένως, δεν επιβάρυνε δυσανάλογα την αγορά ακινήτων.

Από την άλλη πλευρά, ο φόρος αυτός συνέβαλε για πρώτη φορά στην εξασφάλιση σημαντικών εσόδων από τον φόρο ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Μάλιστα, τα έσοδα αυτά επιτεύχθηκαν παρά το ότι ο ΕΕΤΗΔΕ δεν πληρώθηκε από ένα πλήθος φορολογούμενων που δήλωσαν αδυναμία να τον πληρώσουν. Πληρώθηκε, ωστόσο, από εκατομμύρια άλλων φορολογούμενων, ακόμη και από αυτούς που έως τότε διέφευγαν, ή απέφευγαν συστηματικά την πληρωμή των φόρων που τους αναλογούσαν. Παρά δε το ότι ο ΕΕΤΗΔΕ καταπολεμήθηκε από πολλές πλευρές (άλλωστε έγινε ευρέως γνωστός ως «χαράτσι»), συνεισέφερε σημαντικά έσοδα (Π2011: €1,17 δις, Π2012: € 2,86 δις. Π2013: € 2,78 δις) που στήριξαν ουσιαστικά την εκτέλεση των Π2011, Π2012 και του Π2013, σε περιόδους μεγάλης πτώσης των εσόδων από τον ΦΠΑ και τον φόρο εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων, σε μεγάλο βαθμό λόγω της ύφεσης, της αύξησης της ανεργίας και της μείωσης των εισοδημάτων, αλλά επίσης και λόγω έξαρσης της φοροδιαφυγής και της πρακτικής του «δεν πληρώνω».

Εάν τα τελευταία έτη ήταν σε ισχύ μόνο ο ΕΕΤΗΔΕ τότε θα μπορούσε κανείς να ισχυριστεί ότι η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων στην Ελλάδα θα ήταν λογική και ότι με μικρές προσαρμογές, όπως αυτές που επιδιώχθηκε πράγματι να γίνουν με τη θέσπιση το 2013 του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων (ΕΦΑ), που θα εφαρμοζόταν με σχετικά χαμηλούς συντελεστές στο σύνολο των περιουσιακών στοιχείων για κάθε στοιχείο χωριστά και επρόκειτο να αντικαταστήσει τον ΕΕΤΗΔΕ, θα μπορούσε να γίνει και σε σημαντικό βαθμό δίκαιη.

Η επιβολή έξι (6) φόρων επί των ακινήτων ταυτόχρονα στην καρδιά της ύφεσης το 2013

Ωστόσο, η κυβέρνηση στις αρχές του 2013 έλυσε το πρόβλημα της φορολογικής βάσης για τον ΦΑΠ του 2010 και έστειλε άμεσα τα εκκαθαριστικά σημειώματα για την πληρωμή του. Αυτό έγινε στην ίδια περίοδο στην οποία ήταν σε πλήρη εξέλιξη η πληρωμή του ΕΕΤΗΔΕ του 2012, ο οποίος, σημειωτέον, είχε θεσπιστεί για να αντικαταστήσει τους ΦΑΠ του 2010-2012. Επιπλέον, στους επόμενους μήνες του 2013 προσδιορίστηκε επίσης  ικανοποιητικά και η φορολογική βάση (το περιουσιολόγιο) για τους ΦΑΠ του 2011 και του 2012 και εστάλησαν (από τον Αύγ.2013) τα σχετικά εκκαθαριστικά σημειώματα στους φορολογούμενους.

Τέλος, αντί να υλοποιηθεί η πολιτική ενοποίησης του ΕΕΤΗΔΕ και του ΦΑΠ του 2013 με την εγκαθίδρυση του ΕΦΑ (με τις βασικές προδιαγραφές του ΕΕΤΗΔΕ), αποφασίστηκε να σταλούν και πάλι χωριστά τα εκκαθαριστικά του ΦΑΠ 2013 και τα εκκαθαριστικά του ΕΕΤΑ (πρώην ΕΕΤΗΔΕ με ελάχιστες προσαρμογές στον τελευταίο σε σχέση με τα προηγούμενα έτη) του 2013. Έτσι συνέβη η παγκόσμια πρωτοτυπία να επιβαρυνθούν οι κάτοχοι ακινήτων το 2013 με τις τεράστιες επιβαρύνσεις που προέκυπταν από έξι (6) φόρους επί των ακινήτων ταυτόχρονα (ΕΕΤΗΔΕ 2012, ΦΑΠ 2010, 2011, 2012και 2013 και ΕΕΤΑ 2013).

Τα ανωτέρω προκάλεσαν αναπόφευκτα τον καταποντισμό της αγοράς ακινήτων που προαναφέρθηκε με σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις και στην οικονομία γενικότερα. Αυτό συνέβη στην πιο ακατάλληλη περίοδο για τη χώρα και συνέβαλε καταλυτικά στη μεγάλη πτώση του ΑΕΠ και στην τεράστια αύξηση της ανεργίας το 2013. Η φορολογική επιβάρυνση από τους φόρους ακίνητης περιουσίας το 2013 έφτασε σε αστρονομικά επίπεδα, ιδιαίτερα για τους κατέχοντες ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία (προσδιορισμένη το 2007) υψηλότερη από € 500.000. Βεβαίως, σε μεγάλο βαθμό οι ανωτέρω φόροι βεβαιώθηκαν αλλά ως επί το πλείστον δεν ήταν δυνατό να πληρωθούν ακόμη και από κατ’ εξοχήν συνεπείς φορολογούμενους. Κατά ένα σημαντικό μέρος τους πληρώνονται το 2014 από τους συνεπείς φορολογούμενους.

Οι προσδοκίες για εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων από το 2014 δεν επαληθεύτηκαν με περαιτέρω εξαιρετικά δυσμενείς επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων

Και ενώ αυτά συνέβησαν το 2013, αναμενόταν ευρέως ότι η αναγκαία εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων θα γινόταν πράξη από το 2014 με τις ακόλουθες βασικές επιδιώξεις: Πρώτον, να δοθεί κάποια ανάσα σε αυτούς που υπέστησαν την εξωπραγματική φορολογική επιβάρυνση από τους φόρους επί των ακινήτων που επιβλήθηκαν το 2013 και, δεύτερον, να εξασφαλιστεί η απολύτως αναγκαία επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων. Η εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων επρόκειτο να γίνει με την επιβολή ενός ενιαίου και ανταποδοτικού φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων, με κύριο μέσο τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης για την εφαρμογή του φόρου σε όλα τα ακίνητα (όχι μόνο στα ηλεκτροδοτούμενα κτήρια). Αυτό θα έδινε τη δυνατότητα επίσης να προσαρμοστούν προς τα κάτω οι φορολογικοί συντελεστές επιβολής του φόρου, στα επίπεδα που πράγματι θα αντιστοιχούσαν στο κόστος των υπηρεσιών από τις οποίες το κάθε ακίνητο αποκτά τη χρησιμότητά του και την αξία του.Σε επίπεδα που δεν θα αποτελούσαν φραγμό στη λειτουργία της αγοράς ακινήτων. Ειδικότερα, ήταν αναγκαία η αποφυγή της σύνδεσης της φορολογικής επιβάρυνσης με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών που σήμερα αποτελεί τον βασικό παράγοντα που τορπιλίζει την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.

Αντί, ωστόσο, για την θέσπιση του Ενιαίου (ανταποδοτικού) Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) που θα επιβαλλόταν στο σύνολο των ακινήτων αυτοτελώς για κάθε ακίνητο χωριστά, με βάση το είδος του ακινήτου, τα τετραγωνικά μέτρα, την περιοχή και την κατάλληλα προσαρμοσμένη τιμή Ζώνης, την παλαιότητα και τα άλλα χαρακτηριστικά του ακινήτου που πράγματι λαμβάνονται υπόψη στον ΕΝΦΙΑ, θεσπίστηκε και πάλι η διπλή και σε πολλές περιπτώσεις εξοντωτική φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας.

Ειδικότερα, θεσπίστηκε πράγματι ο ΕΝΦΙΑ αλλά σημαντικά αλλοιωμένος. Απαλλάχθηκαν ουσιαστικά από αυτόν τον φόρο, δηλαδή από την φορολογία ακινήτων, πολύ μεγάλες περιουσίες (π.χ., αγροκτήματα εκατοντάδων στρεμμάτων), με αποτέλεσμα τα αναμενόμενα έσοδα από αυτόν να περιοριστούν σημαντικά. Για να καλυφθούν αυτά τα έσοδα, θεσπίστηκε και πάλι, επιπλέον του ΕΝΦΙΑ, και ο ΦΑΠ 2014 στην ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία άνω των € 300.000. Έτσι οι ίδιοι φορολογούμενοι οι οποίοι είχαν επιβαρυνθεί με έξι (6) ταυτόχρονα φόρους περιουσίας το 2013, συνεχίζουν να επιβαρύνονται τόσο με τον ΕΝΦΙΑ όσο και με τον ΦΑΠ και το 2014. Μάλιστα, ο ΦΑΠ του 2014 επιβάλλεται και πάλι με βάση τις αντικειμενικές αξίες του 2007 που, όπως ήδη τονίστηκε, στις περισσότερες περιπτώσεις και με την πλήρη διακοπή της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων, δεν έχουν πια σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα.

Ο 2ος αυτός φόρος, ο ΦΑΠ 2014 (που πολλές φορές μπορεί να είναι από 4 έως και 10 φορές μεγαλύτερος από τον ΕΝΦΙΑ), συμβάλλει ουσιαστικά στη φαλκίδευση και απαξίωση της ακίνητης περιουσίας άνω των €300.000. Διότι εκτός των άλλων παρουσιάζεται και ως μόνιμος φόρος.

Επιβάλλεται να πληρωθεί από εισοδήματα που ήδη είναι υπερφορολογημένα και σε συνθήκες και με προδιαγραφές που καθηλώνουν περαιτέρω την ήδη καταποντισμένη αγορά ακινήτων. Σε συνθήκες, δηλαδή, που ουσιαστικά σηματοδοτούν το ότι οι υπόχρεοι δεν έχουν στην ουσία δυνατότητα να τον πληρώσουν, ιδιαίτερα με την αγορά ακινήτων εκτός λειτουργίας. Διότι μόνο σε δραστικά υποτιμημένες τιμές θα δεχόταν κάποιος να αγοράσει σήμερα ένα ακίνητο του οποίου η φορολογική επιβάρυνση υπερβαίνει την όποια αναμενόμενη ετήσια απόδοσή του.