Ποια η συνολική αξία των ακινήτων στον κόσμο και την Ελλάδα;

Θεοδωρίδης Κοσμάς

Ποια η συνολική αξία των ακινήτων στον κόσμο και την Ελλάδα;
Η απάντηση στην ερώτηση του τίτλου ειναι απλή και δημοσιεύτηκε πριν λίγους μήνες. Η συνολική αξία των ακινήτων στο τέλος του 2015 έφτασε τα 217 τρισεκατομμύρια δολλάρια. Αυτό ειναι 21 φορές των ΑΕΠ της Κίνας ή 12 φορές το ΑΕΠ των ΗΠΑ η περίπου τρεις φορές το ετήσιο ΑΕΠ, για την ακρίβεια 2,7 φορές. Σε αυτό τον αριθμό συμπεριλαμβάνονται τα εμπορικά και οικιστικά ακίνητα καθώς και τα δάση και η αγροτική γη.  Συνολικώς, τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν περίπου το 60% των κύριων εμπορεύσιμων περιουσιακών στοιχείων, που περιλαμβάνουν επίσης τις μετοχές και το τιτλοποιημένο χρέος. 
 
Αν θέλετε σύγκριση με άλλα τιμαλφή, μιλάμε για 36 φορές την αξία όλου του χρυσού που έχει εξορυχθεί (περίπου 6 τρις $), 2,3 φορές την αξία των τιτλοποιημένων χρεών (94τρις $) και 3,9 φορές τη συνολική αξία των μετοχών (55 τρις $). Η έρευνα, που δημοσιεύτηκε από τη Savills και σχολιάστηκε εκτενώς στον διεθνή τύπο, δεν περιλαμβάνει εμπορικές ιδιοκτησίες που δεν καταγράφονται επισήμως όπως καταστήματα, βιοτεχνικά εργαστήρια και εγκαταστάσεις μικρών επιχειρήσεων. Υπολογίζεται ότι περίπου το εν τρίτον της συνολικής αξίας μπορεί να γίνει αντικείμενο επενδύσεων και εμπορίας στις χρηματαγορές, ενω τα υπόλοιπα περιπου 145 τρις $ ανήκουν σε μικροϊδιοκτήτες ή ιδιοχρησιμοποιούνται.

Τι κομμάτι αυτού του πλούτου είναι οι κατοικίες; Περίπου τα 3/4 ή 162 τρις $. Και όπως θα περίμενε κανείς, περίπου το 1/4 της αξίας των κατοικιών συγκεντρώνεται στην Κίνα, περιλαμβανομένου του Χονγκ-Κονγκ, που αντιπροσωπεύουν περιπου το 20% του παγκόσμιου πληθυσμού. Στα εμπορικά ακίνητα αντιθέτως, περίπου η μισή αξία βρίσκεται στη Βόρειο Αμερική, 28% στην Ευρώπη και μολις 5% σε Λατινική Αμερική, Μέση Ανατολή και Αφρική μαζί. Αυτό δείχνει τα τεράστια περιθώρια αναπτύξεως σε αυτές τις περιοχές. 

"Και η Ελλάδα κύριε;", όπως θα έλεγε και μια αλήστου μνήμης διαφήμιση. Εδώ, δεν χρειάζεται να σας πω πόσο σκούρα είναι τα πράγματα μετά από πολλά χρόνια περίπου στοχευμένης απαξιώσεως της ακινήτου περιουσίας. Τα λέω και τα γράφω χρόνια, εις ώτα μη ακουόντων. Για την Ελλάδα λοιπόν μόνον χονδρικές εκτιμήσεις μπορούμε να κάνουμε ελλείψει αντιστοίχων προσφάτων ερευνών. 

Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Eurobank EFG Research, στο 4ο τρίμηνο του 2008 το 81,8% των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών ήταν σε ακίνητα, το 17% σε καταθέσεις και μόλις το 1,2% σε μετοχές. Εκεινη την περίοδο μιλούσαμε για περίπου 1,7 τρις πλούτου, περίπου 6 φορές το τότε ΑΕΠ, οποτε η ακίνητη περιουσία αντιστοιχούσε σε κατι παραπάνω απο 1,3 τρις €, ή,περιπου 4,8 φορές το ΑΕΠ. 

Σήμερα βεβαίως μιλάμε για κλάσμα αυτής της αξίας. Μια εκτιμώμενη  πτώση γύρω 40-60% για τα αστικά ακίνητα που μπορούν να μεταβιβαστούν σχετικά εύκολα και αποτελούν τη λιγότερο αδιαφανή υποαγορά, δεν αντικατοπτρίζει τη γενική πτώση επί των λοιπών δικαιωμάτων επί ακινήτων. Δε μιλάμε απλώς για πτώση τιμών, μιλάμε για πλήρη απαξίωση κάποιων κατηγοριών. Εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες λόγου χάριν, ακόμα και αστικών ακινήτων είναι πρακτικά απαξιωμένες και στα αζήτητα,  ενώ αντιστοίχως πολλές μικρές ή απομακρυσμένες ιδιοκτησίες έχουν εγκαταλειφθεί και δεν περιλαμβάνονται στα Ε9 των πολιτών. Αν σε αυτά προσθέσουμε τις κληρονομιές που δεν γίνονται αποδεκτές στα χρόνια της κρίσεως λόγω ελλείψεως ρευστότητος ή δυνατότητος ρευστοποιήσεως, την προϊούσα εγκατάλειψη εκτεταμένων αστικών περιοχών που έχουν πλέον μόνον οικοπεδική αξία καθώς και τη φυσιολογική φθορά του χρόνου επί παλαιών ακινήτων, οδηγούμαστε σε εκτιμήσεις σημαντικά κάτω του μισού ύψους του 2008.  

Ελλείψει μάλιστα επικαιροποιημένων εκτιμήσεων ίσως θα πρέπει να θεωρήσουμε ότι ο παγκόσμιος μέσος όρος που θέλει τα ακίνητα να αποτιμώνται 2,7 φορές του ΑΕΠ είναι ή θα αποτελέσει τα επόμενα χρόνια σημείο αναφοράς και για τη χώρα μας. Με βάση αυτή την παραδοχή μιλάμε για μια τιμή αναφοράς της τάξεως των 480 δις €. Σε γενικές γραμμές, νομίζω ότι οι περισσότεροι ειδικοί θα δίναμε τιμές σε ένα εύρος που ξεκινά λίγο παρακάτω από αυτή την τιμή και φτάνει στο ήμισυ του υπολογισμού του 2008, δηλαδή 450-650 δις € που αντιστοιχεί χοντρικά σε 2,5 με  3,5 φορές το σημερινό ΑΕΠ.  

Τα παραπάνω στοιχεία έχουν πολλές και βαθιές συνέπειες για την οικονομική ανάπτυξη, ή μάλλον την έλλειψη της, στον τομέα και τα επόμενα χρόνια. Εκτός εάν ακολουθηθούν επιτέλους πολιτικές που δεν πριονίζουν το κλαδί που κάθεται η οικονομία. Κάτι το οποίο χρόνια φωνάζουμε, όπως όμως προείπα, εις ώτα μη ακουόντων.