Αναμφισβήτητα, η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω διαδικτυακών ιστοτόπων είναι πολύ δημοφιλής τα τελευταία έτη, ξεκινώντας από τις Η.Π.Α., αφού πολλοί είναι εκείνοι οι οποίοι ενοικίαζαν την εξοχική τους κατοικία ή τη δευτερεύουσα σε τρίτους χωρίς μεσάζοντες. Ο πιο γνωστός ιστότοπος είναι αυτός της Airbnb. Η διαδικασία που ακολουθείται είναι απλή. Αρχικά, φωτογραφίζεις το ακίνητο και έπειτα γίνεται η εγγραφή στον ανάλογο ιστότοπο προκειμένου να τοποθετηθεί η αναγγελία ενοικίασης έναντι χαμηλού σχετικά μισθίου για λίγες μέρες. Αντίστοιχα, οι ενδιαφερόμενοι βρίσκουν τις οικίες στον ιστότοπο και εκδηλώνουν ενδιαφέρον για την βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.

Η διαδικασία αυτή δεν άργησε να επεκταθεί και στην Ελλάδα, όπου οι ιδιοκτήτες αντιμέτωποι με την κρίση που πλήττει την χώρα μας τα τελευταία χρόνια, προτίμησαν από το να έχουν τα ακίνητα «παρκαρισμένα» και ζημιογόνα, να βρουν μέσω αυτής της οδού τρόπο να καλύψουν το κόστος διαχείρισης τους.

Εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων ή εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα; Αυτό ήταν το εύλογο ερώτημα που τέθηκε από την πρώτη στιγμή αφού ο Κ.Φ.Ε αλλά και οι άλλοι κώδικες του υπουργείου οικονομικών δεν προέβλεπαν κάτι σχετικό.

  • Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή. Πριν την ψήφιση του Ν 4336/2015, ο νόμος όριζε ότι το ακίνητο που εκμισθώνεται για διάστημα μικρότερο των τριάντα ημερών, θεωρείτο τουριστικό κατάλυμα. Συνεπώς, ο ιδιοκτήτης ήταν υποχρεωμένος να ιδρύσει επιχείρηση αφού έχει προβεί στην έκδοση ειδικού σήματος λειτουργίας ως τουριστικό κατάλυμα από τον ΕΟΤ. Διαδικασία όχι απλή, αρκετά χρονοβόρα και με μεγάλο κόστος. Οι επιλογές ήταν απλές… Η πρώτη να εξακολουθεί να μένει το ακίνητο κενό και η δεύτερη να γίνεται η διαδικασία βγάζοντας το κράτος «απέξω» . Και στις δύο περιπτώσεις ο μεγάλος χαμένος ήταν το ίδιο το κράτος αφού έμενε εκτός από μία πολύ μεγάλη αγορά που είχε δημιουργηθεί.
    Ωστόσο, με την ψήφιση του Ν.4336/2015, από 1/11/2015 τα πράγματα λίγο βελτιώθηκαν, αφού άνοιξε ο δρόμος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, που τους επέτρεψε να εκμισθώνουν τα ακίνητα τους για διάστημα ακόμη και λιγότερο των τριάντα ημερών, χωρίς την έκδοση ειδικού σήματος λειτουργίας τουριστικού καταλύματος, όπως ίσχυε μέχρι πρότινος.
  • Συγκεκριμένα, σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης επιθυμεί να νοικιάσει κάποιο ακίνητό του για λίγες ημέρες σε κάποιον ενδιαφερόμενο η διαδικασία έγινε απλούστερη ,εφόσον όμως συντρέχουν κάποιες βασικές προϋποθέσεις, οι οποίες θα πρέπει να ληφθούν σοβαρά υπόψιν .

Πρώτον, ο ιδιοκτήτης οφείλει να υποβάλει εμπρόθεσμα στην ιστοσελίδα του TAXISτο μισθωτήριο που θα αναφέρει τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση με τον Αριθμό ταυτότητας του αλλοδαπού εάν ο ενδιαφερόμενος δεν έχει ελληνικό ΑΦΜ, αφού στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν είναι υποχρεωτικό να ληφθεί ΑΦΜ για αυτό και μόνο το λόγο.

Βασική προϋπόθεση όμως είναι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να μην παρέχεται κάποια άλλη υπηρεσία επιπλέον όπως π.χ καθαρισμός, πρωινό, αλλαγή κλινοσκεπασμάτων κλπ, διότι τότε μιλάμε σαφέστατα για υπηρεσίες ξενοδοχείου ή ενοικιαζόμενων καταλυμάτων, όπου θα πρέπει να ακολουθηθεί η γνωστή διαδικασία της έγκρισης από τον ΕΟΤ.

Όταν η εκμίσθωση είναι βραχυπρόθεσμη απαλλάσσεται βεβαίως από Φ.Π.Α. και από τήρηση λογιστικών βιβλίων, επομένως η εκμίσθωση θεωρείται αστική και η φορολόγησή της γίνεται στα εισοδήματα που προκύπτουν από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας.

Μέχρι σήμερα έχουν δημοσιευθεί δύο εγκύκλιοι ,η ΠΟΛ 1069/2015 και η ΠΟΛ 1230/2015, αναφορικά με τα θέματα που προκύπτουν από το εισόδημα εκμίσθωσης ακίνητης περιουσίας καθώς και τον τρόπο υποβολής των στοιχείων μισθώσεως ακίνητης περιουσίας. Χαρακτηριστικά για το θέμα η ΠΟΛ 1230/2015 προβλέπει ότι αναφορικά με την εκμίσθωση καταλυμάτων (επιπλωμένων ή μη δωματίων ή διαμερισμάτων ή κατοικιών ή επαύλεων), σε αλλοδαπά φυσικά πρόσωπα, με διάρκεια μίσθωσης έως τρεις (3) μήνες ανά έτος, χωρίς την παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών (πχ. πρωινό, καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων κλπ.), διευκρινίζεται ότι για την καταχώρηση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας δεν απαιτείται ο ΑΦΜ του μισθωτή, αλλά καταχωρείται ο αριθμός του αλλοδαπού διαβατηρίου, η διεύθυνση και η χώρα προέλευσης. Επίσης, δεν απαιτείται ο ΑΦΜ του μισθωτή σε περιπτώσεις εξάμηνης μίσθωσης σε αλλοδαπούς φοιτητές με το πρόγραμμα ERASMUS, όπως αναφέρεται στην ΠΟΛ.1030/23.1.2015 εγκύκλιο. Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση μίσθωσης απαιτείται η καταχώρηση του ΑΦΜ του μισθωτή.

Από την άλλη πλευρά όμως, θα πρέπει να λάβουμε σοβαρά υπόψη μας αυτό που αναφέρεται στην την παράγραφο 3 του άρθρου 21 του Κ.Φ.Ε. 4172/13 , κάτι που μας είχε απασχολήσει και σε παλαιότερα σε άρθρο, όπου ως επιχειρηματική συναλλαγή θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων.

Επίσης, στην περίπτωση που ο εκμισθωτής πέραν της διαμονής παρέχει και κάποια επιπλέον υπηρεσία, όπως αναφέραμε παραπάνω, τότε η βραχυπρόθεσμη μίσθωση θεωρείται τουριστική και ο εκμισθωτής υποχρεούται από το νόμο να κάνει έναρξη δραστηριότητας και όλες τις υπόλοιπες διαδικασίες. Το θέμα όμως είναι τι θεωρείται έξτρα υπηρεσία; Η παροχή ίντερνετ και τηλεφώνου, η παροχή συνδρομητικής ή δορυφορικής τηλεόρασης, η παροχή των επίπλων και των σκευών της οικίας και άλλα τέτοια παραδείγματα μπορούν να θεωρηθούν έξτρα παροχή και η διαδικασία να θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητά;

Σε κάθε περίπτωση οι διαφορές είναι τεράστιες και δεν έχει να κάνει μόνο με τις φορολογικές κλίμακες αλλά και με μία σειρά άλλων θεμάτων.

Το εισόδημα από μίσθωση ακινήτων φορολογείται με την εξής κλίμακα:

0-12.000 15%

12.001-35.000 35%

35.001 και άνω 45%

Το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα φορολογείται με την εξής κλίμακα:

0-20.000 22%

20.001-30.000 29%

30.001-40.000 37%

40.001 και άνω 45%

Στην επιχειρηματική δραστηριότητα έχουμε ακόμα :

– Ασφαλιστικές εισφορές 26,95%

– Τέλος επιτηδεύματος 650 ευρώ και 500 για κάθε υποκατάστημα

– Προκαταβολή φόρου 100%

– Η κλίμακα είναι ενιαία με τις μισθωτές υπηρεσίες.

Επειδή λοιπόν οι διαφορές είναι τεράστιες , αλλά παράλληλα το φαινόμενο «βραχυπρόθεσμη μίσθωση» όλο και αυξάνεται, θα πρέπει να ξεκαθαριστεί το τοπίο και να υπάρξει συγκεκριμένο νομοθετικό πλαίσιο επ’ αυτού.

Η πρόταση που υπάρχει είναι να δημιουργηθεί ένα ειδικό μητρώο όπου θα δηλώνεται ο εκμεταλλευτής τέτοιων ακινήτων στο μητρώο της Δ.Ο.Υ και ο ειδικός κωδικός που θα χορηγείται από την εφορία θα πρέπει να δηλώνεται στους ιστότοπους που δημοσιεύεται το ακίνητο.

Σε κάθε περίπτωση, όμως, δεν θα πρέπει να καταλήξουμε σαν το νομοσχέδιο για το πλαστικό χρήμα αλλά και σε δημοσιεύματα, όπως είναι τα σημερινά περί φοροδιαφυγής στον κλάδο του τουρισμού. Παράλληλα όμως, δεν θα πρέπει να αφήσουμε να χαθεί αυτή η αγορά διότι η οικονομία μας δεν έχει την δυνατότητα να χάνει καταναλωτές, ειδικότερα αν αυτοί προέρχονται από το εξωτερικό.

Facebook Comments