Οικιστική βελτίωση, real estate, και λοιπές ιστορίες απαξίωσης της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα

Παπακασόλας Κωνσταντίνος

Οικιστική βελτίωση, real estate,  και λοιπές ιστορίες απαξίωσης της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, ειδήσεις από την ελλάδα, ειδησεις τωρα ελλαδα, τα τελευταια νεα τωρα, τηλεοραση, live tv, live streaming, web tv

Η αξία μιας τοποθεσίας είναι συνισταμένη δύο παραγόντων, αφενός της ίδιας της εμπορικής της αξίας σε μία δεδομένη στιγμή η εποχή (πχ Μύκονος στους καλοκαιρινούς μήνες / Αράχοβα τους χειμερινούς, πεδινές και παραθαλάσσιες τοποθεσίες σε καιρούς ειρήνης/ οχυρές και απόμωνομενες θέσεις σε καιρούς πολέμου η πανδημίας) αφετέρου η αξία μιας τοποθεσίας και συνεπακόλουθα της αξίας των κατοικιών αυτής είναι παράγοντας του ποιοι κατοικούν ήδη σε αυτή, το κοινωνικό και οικονομικό δηλαδή background των κατοίκων.  Η αξία της μιας ιδιοκτησίας αφ εαυτής έρχεται σε τρίτη μοίρα. Πχ μια πολυτελής βίλα σε μια άσημη ερημιά χωρίς σημαντική θέα, είναι σχεδόν μηδενική.

Το σημερινό μας μοτίβο από το 1980 και μετά έχει ωθήσει σε μία συγκεντροποίηση κατοικίας σε ελίτ περιοχές όπως τα προάστια της Αττικής και συνεπακόλουθα σε μία εκτόξευση των τιμών των ακινήτων τους και μία συνεχή ανοικοδόμηση στα σημεία αυτά που από ένα σημείο και μετά υπονομεύει το αρχικά υψηλό  επίπεδο διαβίωσης τους αλλά και τις τιμές των μισθωμάτων τους εκτοξεύοντας τα σε απρόσιτα ύψη.

Το ίδιο ακριβώς μοτίβο ισχύει και για τον τουρισμό όπου το πολύ τέσσερις - πέντε  περιοχές της χώρας εξακολουθούν να υπερπροβαλλονται μονοπωλώντας πάνω από το ήμισυ του τουριστικού προϊόντος (Αττική, Κυκλάδες, Κρήτη, Δωδεκάνησα κλπ).

Η υπερσυσσώρευση επιπλέον της ανώτερης μεσαίας τάξης μόνο σε αυτές τις περιοχές και η υπέρ των περιοχών αυτών μεταστροφή των αναλογιών φύλου, συνεχώς υπονομεύει τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας σε πλείονα επίπεδα.

Πάνω σε αυτή τη δομή που έχει διαμορφωθεί μέχρι τώρα εάν δεν αλλάξουμε το τρέχον επιλεκτικά άδικο σύστημα αναβάθμισης των οικιστικών υποδομών υπέρ περιοχών που δεν έχουνε τις  ανάλογες ευκαιρίες, θα χειροτερέψουμε την υπάρχουσα κατάσταση: μεγαλύτερες κοινωνικές και πολιτισμικές ανισότητες, πανύψηλο κόστος διαβίωσης (ενοίκια, συντήρηση κτιρίων) κλπ


1. Το «εξοικονομώ κατ οίκον» είναι ένα αρκετά δημοφιλές πρόγραμμα βάσει του οποίου αρκετοί  πολίτες είχαν τη δυνατότητα να βελτιώσουν την οικιστική τους  δομή.

Το πρόγραμμα αυτό όπως και αρκετές άλλες κρατικές παρεμβάσεις  ωφέλησε μια μικρή σχετικά μερίδα του πληθυσμού και κατά αυτό τον τρόπο δεν ώθησε την κοινωνική κινητικότητα στο βαθμό που θα μπορούσε αυτή να επιτευχθεί.

Αυτός  που πληροί τα κριτήρια για να ενταχθεί μπορεί να προβεί σε σωρεία βελτιώσεων της κατοικίας του με την προϋπόθεση ότι θα καταβάλει ένα χρηματικό ποσό και βάσει του ποσού αυτού ωφελείτο ένα ισόποσο περίπου χρηματικό ποσό, το οποίο στην πραγματικότητα του δινόταν δωρεάν.

Αν υποθέσουμε όμως ότι υπάρχουν δύο γειτονικά νοικοκυριά εκ των οποίων το ένα έχει την οικονομική δυνατότητα να δαπανήσει ένα ποσό της τάξεως πχ των δέκα χιλιάδων ευρώ ενώ το άλλο έχει πιο περιορισμένη οικονομική δυνατότητα τότε το πρώτο νοικοκυριό ουσιαστικά θα έχει κερδίσει από το πρόγραμμα δωρεάν 10.000 ευρώ, ενώ το δεύτερο νοικοκυριό που δεν μπορεί να αντιτάξει ένα προσωπικό κεφάλαιο δεν θα ωφεληθεί καθόλου από το πρόγραμμα, δεν θα πάρει τίποτα. Στην πραγματικότητα ήταν σαν να χαρίζουμε λεφτά σε αυτούς που είχαν κάποια κεφάλαια και να μη δίνουμε καμία βοήθεια σε αυτούς δεν είχαν.

 Δεδομένου μάλιστα ότι το κράτος επέβαλλε και διάφορα ενεργειακά πιστοποιητικά με πακέτο απαγορεύσεων, ο πρώτος εκ των δυο θα μπορεί αν θέλει και να μισθώνει το ακίνητο του -ακόμη και ως επαγγελματική στέγη - ενώ στον δεύτερο του στερείται και αυτή η δυνατότητα χωρίς να αναβαθμίσει το δικό του ακίνητο.

Υπό την έννοια αυτή δημιουργούνται στρεβλώσεις καθώς το μέτρο μπορεί να ευνοήσει υπέρμετρα επαγγελματίες  εισοδηματίες ακινήτων εις βάρος όσων έχουν τις δυνατότητες αλλά όχι τα κεφάλαια για να γίνουν.

Το πρόγραμμα λοιπόν έτσι όπως ήταν δομημένο ωφέλησε κυρίως ανθρώπους οι οποίοι είχαν ήδη μία οργανωμένη οικιστική υποδομή με συνέπεια όχι μόνο να τη βελτιώσουν αλλά και να αποκτήσουν κεφαλαιουχικό χαρακτήρα. Όλα αυτά την ίδια στιγμή πού τα ασθενέστερα στρώματα δεν μπορούσαν να φτιάξουν ούτε τη μοναδική τους κατοικία. Αυτή λοιπόν η δομή πρέπει να αλλάξει και να δοθεί η δυνατότητα τα νοικοκυριά να έχουν ιση  πρόσβαση στην δωρεάν επιχορήγηση σε ένα βασικό μέγεθος επισκευών. Με άλλα λόγια να επιχορηγούνται ακόμη και αν η δική τους συμμετοχή είναι πολύ μικρή.

Πάρα πολλές κατοικίες έχουν σχεδόν αχρηστευτεί μετά από 10 χρόνια κρίσης και φόρων που εμπόδισαν αρκετούς Έλληνες να συντηρήσουν τις οικοδομές τους, φαινόμενο το οποίο μπορεί να δει κανείς έντονα στην επαρχία και στις λιγότερο cozy γειτονιές της πρωτεύουσας και των αστικών κέντρων όπου η εικόνα είναι αποκαρδιωτική. Οι οικοδομές σε αυτές τις περιπτώσεις έχουνε φθαρεί ανεπανόρθωτα απ το χρόνο.

2. Στο ίδιο Πλαίσιο βρεθήκαν και οι  ωφελούμενοι από το πρόγραμμα της λεγόμενης πενταετούς διαμονής ιδιοκτήτων ακινήτων δηλαδή προγράμματος βάσει του οποίου πολίτες άλλων χωρών αποκτούσαν δικαίωμα παραμονής στη χώρα εάν επένδυαν σε κάποιο ακίνητο συγκεκριμένη αξίας στην Ελλάδα.

Οι αλλοδαποί επενδυτές επειδή η χώρα μας είχε συγκεκριμένη δομή δηλαδή το μισό πληθυσμό στην πρωτεύουσα και πολύ φθηνές τιμές γης στην υπόλοιπη επαρχία (όριο για την άδεια ήταν τα 250. 000 ευρώ) επένδυσαν μαζικά σε ακίνητα της Αττικής με συνέπεια οι κάτοικοι άλλων περιοχών να μην έχουν ωφέλειες από αυτό το πρόγραμμα.

Κατά αυτό τον τρόπο λογω της ζήτησης αυξήθηκαν κι άλλο οι τιμές των ακινήτων στην Αττική πράγμα βέβαια που ήταν δυσμενές για τους ημεδαπούς αγοραστές και ενοικιαστές και επωφελές μόνο πολύ λίγους ιδιοκτήτες αστικών ακινήτων της Αθήνας. 

Επομένως με γεωγραφικά πλαφόν και οικονομικά αντικίνητρα πρέπει κατευθυνθούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητα στην υπόλοιπη Ελλάδα και να δώσουν πρόσθετη αξία στις που μέχρι σήμερα ήταν αδικημένες. Η παρούσα συγκυρία της καραντίνας θα μπορούσε να είναι μία αφορμή για κάτι τέτοιο, για την ανάπτυξη δηλαδή της αγοράς εξοχικών ακινήτων σε περιοχές χαμηλής οικιστικής πυκνότητας, μακριά από τα αστικά κέντρα.

3.  Ένα ακόμα θέμα που είναι άξιο λόγου είναι το ζήτημα της ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων μέσω σαφούς νομοθετικού περιορισμού των αποστάσεων μεταξύ τους. Πιο συγκεκριμένα ένα από τα θέματα που θα δει κανείς να κυριαρχούν στα προβλήματα μεταξύ συνιδιοκτητών είναι η υπερβολική εγγύτητα νεόκτιστων σχετικά οικοδομών σε σχέση με τις παλαιότερες.

Με άλλα λόγια ενώ μία οικοδομή προϋπάρχει, κάποια νεότερη (επειδή δεν υπάρχει σαφής νομοθετικός περιορισμός) χτίζεται σε στενή απόσταση που περιορίζει την ηλιοφάνεια και άρα και την ενεργειακή ποιότητα της γειτονικής της προϋπάρχουσας  οικοδομής, ενώ ταυτόχρονα τελικά περιορίζει την ηλιοφάνεια και των δύο κτιρίων.

Εάν υπήρχε σαφής  και εφαρμοστέος κανόνας δικαίου που να απαγορεύει αυτή την πρακτική αυτά τα πράγματα δεν θα συνέβαιναν. Προφανώς είτε δεν υπάρχει τέτοιος κανόνας είτε βρίσκεται αδρανής σε συμπληγάδες άλλων κανόνων η αδρανεί στην γραφειοκρατία. Ο δαιδαλώδης κώδικας πολεοδομικής νομοθεσίας δεν έχει βοηθήσει καθόλου τη χώρα μας να αποκτήσει οικιστική υποδομή ποιότητας.  Άρα χρειάζονται λιγότεροι και ξεκάθαροι κανόνες εδώ πέρα ώστε τα κτίρια να έχουνε επαρκείς αποστάσεις μεταξύ τους, αυτές οι αποστάσεις να εφαρμόζονται και κατά τον τρόπο αυτό η ηλιοφάνεια να είναι απεριόριστη ειδικά στη νότια πλευρά των κτιρίων που δίνει και τη μεγαλύτερη ενέργεια και ζέστη στα σπίτια τους έξι μήνες του χειμώνα/φθινοπώρου.

Αντ αυτού έχουμε φτάσει στο σημείο ολόκληρες γειτονιές να είναι κολλητά η μία στην άλλη, ο ήλιος να μην υπάρχει πουθενά και το χειμώνα οι κάτοικοι να μην έχουν οπτική πρόσβαση στο νότο, να δαπανούν τεράστια ποσά ενέργειας για θέρμανση, να μην έχουν καν χώρο  να λιαστούν πουθενά λόγω της πυκνότητας των κτιρίων και της εγγύτητας μεταξύ τους.

4. Ακόμη, σημαντικό στοιχείο που θα έπρεπε με κάποιο τρόπο να ενταχθεί στα ωφελήματα και στις δυνατότητες αξιοποίησης του νέου εξοικονομώ κατ οίκον είναι να προστεθούν δυνατότητες εσωτερικής ανακατανομής των οικοδομών όπως η δυνατότητα συνένωσης γειτνιαζόντων διαμερισμάτων & η δυνατότητα κατάργησης υπαρχόντων δωματίων προς επέκταση του χώρου. Η σημερινή γραφειοκρατία και το κόστος της όλα αυτά τα αποτρέπει. Τα χαρακτηριστικά αυτά ενδημούν σε αρκετές αστικές και επαρχιακές  περιοχές οπού  η πλειοψηφία των οικοδομών  είναι διώροφες και τριώροφες της δεκαετίας του 70 και του 80 όπου η χωροδομη που επικρατούσε ήταν 60-70 τετραγωνικά με  πολύ μικρά δωμάτια, όπερ  καθίστα σήμερα τους χώρους ακατάλληλους για τις σημερινές ανάγκες  στέγασης. Πολλές ιδιοκτησίες που έχουν περιέλθει στα αζήτητα έτσι θα μπορούν να  γίνουν αξιοποιήσιμες αφού επεκταθούν σε τετραγωνικά μέτρα η μετατραπούν σε  μεγαλύτερους ενιαίους χώρους.

5.  Τέλος, παρά την θετική συμβολή του airbnb στο ΑΕΠ και τα εμπόδια που καθυστέρησαν την εισδοχή του στην Ελλάδα,  δυστυχώς το airbnb περιορίστηκε πάλι στις ίδιες ελίτ περιοχές δίνοντας μεν εισοδήματα σε πολλούς αλλά κυρίως σε ανθρώπους που ήδη είχαν οικονομική άνεση καθώς διαβιούσαν στις προνομιούχες περιοχές.
Σε αυτό ακριβώς το πλαίσιο δεν έχουμε παρά να στηλιτεύσουμε  και τις κρατικές υπερβολές στην πλατφόρμα του  airbnb δήθεν για φορολογικούς σκοπούς καθώς στην πραγματικότητα σε τίποτα δεν πτόησαν όσους μπορούσαν να αποκρύψουν εισοδήματα,  πλην όμως έκαναν ζημιά σε μεγάλο αριθμό ανθρώπων που μέσω της πλατφόρμας αυτής προσπαθούσαν να προβάλλουν τις κατοικίες τους που βρίσκονται σε πιο μειονεκτικές περιοχές και δεν έχουν άλλο τρόπο να τις βγάλουν από την αφάνεια. Η πλατφόρμα σε πρώτο βαθμό είναι μέσο διαφήμισης και σε δεύτερο βαθμό μέσο πλουτισμού. (Ακόμα και στις περιπτώσεις που κάποιες εκτάσεις μπορούσαν να μισθωθούν μακροχρόνια για φωτοβολταικα και συναφείς τεχνολογίες πάλι το κράτος έβαλε το χέρι του απαιτώντας μικροκατμηση τους  ανά δέκα στρέμματα, καθιστώντας ασύμφορη την μίσθωση μεγάλων σε αχρησία εκτάσεων, ενώ χρόνια πριν κατηγορούσαν την  μικροκατμηση του κλήρου στην Ελλάδα σε αντίθεση με τις χώρες του εξωτερικού).

Με απλά λόγια οι υπάρχουσες πολιτικές εμποδίζουν όσους διαθέτουν ένα ακίνητο/οικοδομή σε μη πλεονεκτική περιοχή να το διαφημίσουν και να το αξιοποιήσουν καθώς η ελληνική Πολιτεία τόσο με αυτές τις απαγορεύσεις όσο και με τη στρεβλή της ανάπτυξη απαγορεύει σε τεράστιο αριθμό γεωγραφικών περιφερειών να αναπτυχθούν οικονομικά.

Η δε έλλειψη πυκνής επικοινωνίας μεταξύ του κέντρου και της περιφέρειας αλλά και μεταξύ των άκρων της Ελλάδας μεταξύ τους έχει αφήσει ολόκληρες περιοχές στο σκοτάδι και μεγάλες πληθυσμιακές ομάδες λογω ακριβώς αυτής της γεωγραφίας να ζουν σε παράλληλα σύμπαντα, οπού οι δεξιότητες και οι ανάγκες της μιας δεν συναντούν ποτέ τις ικανότητες και τις γνώσεις της άλλης.  Η δυσγενης αυτή χωροταξία της Ελλάδας επηρεάζει αρνητικά την αξιοποίηση του υπάρχοντος ανθρώπινου κεφαλαίου, καθώς και αυτό απουσιάζει από σειρά περιοχών και η έλλειψη  κοινωνικής ποικιλομορφίας και η γεωγραφική διάσπαση του ελληνικού χώρου -παρά τις δυνατότητες της τεχνολογίας πλέον - επιτρέπει την διαιώνιση μονότονων και απαρχαιωμένων οικιστικών και οικονομικών μοτίβων που είναι αδύνατον να δώσουν σήμερα απαντήσεις και να υποστηρίξουν βιώσιμες οικονομικές μονάδες.

Η συμμετοχή ευρύτερων αριθμών ανθρώπων σε προγράμματα προβολής και βελτίωσης της ιδιοκτησίας θα επιτρέψει μεσοπρόθεσμα να υπάρξει κοινωνική κινητικότητα αμφίδρομη ώστε και οι περιοχές που βρίσκονται εκτός του βεληνεκούς ανάπτυξης να μπορέσουν να έχουν συμμετοχή στο εθνικό εισόδημα αλλά και ταυτόχρονα να γίνουν πιο ελκυστικές ως τόπος κατοικίας ή επένδυσης  από ανθρώπους που έχουν καλύτερες οικονομικές δυνατότητες και know how σύγχρονων υποδομών και  επιχειρείν.