Οι τιμές των ακινήτων μετά τον κορωνοϊό

Κατά την διάρκεια της καραντίνας στα blogs/sites/forum πολλές φωνές πανικού ακούστηκαν που προέβλεπαν κατάρρευση των τιμών των ακινήτων και επιστροφή σε τιμές 2015.

Δυστυχώς δίνεται βήμα ή ακόμη χειρότερα έχουν μόνιμο βήμα μη επαγγελματίες επενδυτές ή καθόλου επενδυτές, πράγμα πολύ λογικό μιας και ο επαγγελματίας επενδυτής δεν σπαταλάει τον χρόνο του να γράφει σε blogs,αλλά μελετάει διαρκώς την επόμενη κίνηση και την χρονική στιγμή που θα πραγματοποιηθεί αυτή. Τονίζω την χρονική στιγμή,ο κόσμος ξεχνάει σχεδόν πάντοτε όταν μιλάει/διαβάζει για επενδύσεις τον σπουδαιότατο αυτόν παράγοντα. Πολύ απλοϊκά θα αναφέρω ότι μια γούνα έχει καλύτερη τιμή τον Αύγουστο ένα μαγιό έχει καλύτερη τιμή τον χειμώνα και κυρίως εκτός από την εποχιακή ζήτηση υπάρχει και η ζήτηση του κλάδου συνολικά κατά  ένα συνολικό έτος.

Το 2012-13 τα ακίνητα πέρασαν στα αζήτητη, υπήρξαν τεράστιες ευκαιρίες για τους τότε τολμηρούς. Πλέον ο όρος ευκαιρία στον κλάδο έχει άλλο νόημα. Ευκαιρία δεν είναι το φθηνό ακίνητο, δεν υπάρχει πλέον. Ευκαιρία αποτελεί η εξεύρεση ενός ακινήτου που καλύπτει το 70% των κριτηρίων και είναι σε εμπορική τιμή αγοράς.

Η μετατόπιση του όρου «ευκαιρία» έλαβε χώρα λόγω της τεράστιας ζήτησης και της μικρής προσφοράς. ΟΧΙ ΣΤΗΝ ΓΕΝΙΚΕΥΣΗ

Ο όρος τα ακίνητα θα πέσουν/θα ανέβουν πρακτικά δεν στέκει. Δεν μπορούν να μπουν όλες οι κατηγορίες ακινήτων κάτω από μια και μόνο επικεφαλίδα. Χωρίζονται σε κατηγορίες, όπως κάθε προϊόν της παγκόσμιας αγοράς, ας μην το ξεχνάμε: επενδυτικά, οικιστικά, επαγγελματικά, τουριστικά.

01

Επενδυτικά. Όλοι μας, λίγο πολύ, έχουμε σκεφτεί να αγοράσουμε ένα σπίτι και να το μισθώσουμε. Αυτή είναι μια επενδυτική κίνηση. Προφανώς, δεν είναι όλα τα ακίνητα ιδανικά για επένδυση. «Ναυαρχίδα» της  κατηγορίας στην πόλη της Θεσσαλονίκης αποτελούν οι ανακαινισμένες γκαρσονιέρες κοντά στο κέντρο και όχι μέσα στο κέντρο της  πόλης, όπου οι τιμές πώλησης είναι 30% αυξημένες σε σχέση με τις περιοχές πλησίον τού κέντρου (Φάληρο, «Ιπποκράτειο»), χωρίς να είναι αντιστοίχως ανάλογα υψηλότερες οι τιμές των ενοικίων, ενώ παράλληλα η ένταση της ζήτησης και ο αριθμός ενδιαφερομένων σε κάθε περίπτωση είναι περίπου τα ίδια. Απευθύνονται σε κοινό, το οποίο έχει στην τράπεζα κεφάλαιο το οποίο τοκίζεται με 0%-0,7%. Το κοινό της κατηγορίας αυτής είναι ευρύ. Ταυτόχρονα, τα προσφερόμενα ακίνητα στην κατηγορία αυτή είναι περιορισμένα. Αποτέλεσμα του συσχετισμού αυτού είναι η συγκράτηση των τιμών τής συγκεκριμένης κατηγορίας. Ήδη, τις πρώτες ημέρες μετά την άρση των μέτρων ξεκίνησαν σχετικές πράξεις.

Τα διαθέσιμα ακίνητα της κατηγορίας αποτελούν μόλις  το 15% του συνόλου των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων. Με απλά λόγια, αν βρείτε ακίνητο της κατηγορίας που σας ενδιαφέρει ,κάντε άμεσα την κίνηση σας. Οι τιμές θα παραμείνουν σταθερές.

02

Οικιστικά. Το σπίτι μας, το διαμέρισμα της μέσης οικογένειας, συνήθως αποτελείται από δύο έως τρία υπνοδωμάτια και μία σαλοκουζίνα. Απευθύνεται σε εντελώς διαφορετικό κοινό –είναι μη επενδυτικό– και, αν νοικιαστεί, θα έχει μια απόδοση της τάξεως του 3%-4%. Πρόκειται συχνά για τη μοναδική αγορά ακινήτου τής μέσης ελληνικής οικογένειας. Τα διαθέσιμα ακίνητα στην κατηγορία αποτελούν το 55%-60% των διαθέσιμων ακινήτων στη Θεσσαλονίκη τα τελευταία χρόνια. Σε συνάρτηση με το προφίλ των αγοραστών της κατηγορίας αυτής, επικρατεί στάση αναμονής από τους εμπλεκόμενους και πιθανόν να δούμε πτώση της τάξεως του 10%.

03

Επαγγελματικά. Πρόκειται για ακίνητα στα οποία στεγάζονται επαγγελματίες, οι οποίοι είτε παρέχουν υπηρεσίες είτε εμπορεύονται προϊόντα ή συνδυάζουν τις δύο προαναφερθείσες δραστηριότητες. Την τρέχουσα περίοδο και μέχρι τον προσεχή Σεπτέμβριο  δύσκολα κάποιος νέος επαγγελματίας θα αποφασίσει να ξεκινήσει την επαγγελματική του δραστηριότητα. Ταυτόχρονα, μια μικρομεσαία εν λειτουργία επιχείρηση θα αναβάλει την επέκτασή της (με δεύτερο γραφείο ή υποκατάστημα). Αποτέλεσμα της αναβλητικότητας σε ό,τι αφορά την επόμενη κίνηση των επαγγελματιών θα είναι η σημαντική πτώση των διαθέσιμων ακινήτων της κατηγορίας. Πάντοτε υπάρχει για τον ιδιοκτήτη η επιλογή να κρατήσει στάση αναμονής για διάστημα  δύο μηνών, οπότε θα επανέλθει η ζήτηση σχεδόν στα επίπεδα προ καραντίνας. Ξεκίνησε η πτώση τιμών στην κατηγορία αυτή ,για το τρέχων τρίμηνο ίσως φτάσει και το 20%.

04

Τουριστικά ακίνητα. Το εξοχικό μας. Το σπίτι στη θάλασσα ή στο βουνό. Απευθύνεται στην ελίτ τού αγοραστικού κοινού, συχνά είναι το δεύτερο ή το τρίτο σπίτι τού ίδιου ιδιοκτήτη, ενώ είναι μια αγορά, η οποία δεν καλύπτει την πρωτογενή ανάγκη τής στέγασης, αλλά αποτελεί αγορά «αναψυχής». Είναι μια τοποθέτηση που από τη μία μπορεί να περιμένει, από την άλλη, ωστόσο, το προφίλ τού αγοραστή της κατηγορίας είναι εξίσου αποφασιστικό με εκείνο του αγοραστή τής επενδυτικής κατηγορίας. Οι τιμές τής συγκεκριμένης κατηγορίας θα κινηθούν κατά περίπτωση, ενώ σε γενικές γραμμές αναμένεται να παραμείνουν σταθερές.